Dal 10 aprile 2009 Torre SGR S.p.A. gestisce il Fondo “UniCredito Immobiliare Uno – Fondo Comune di Investimento immobiliare di tipo chiuso”.
Tutte le informazioni contenute nel presente sito del fondo UniCredito Immobiliare Uno, sino alla data del 9 aprile 2009, sono di esclusiva fonte di Pioneer Investment Management SGR p.A., precedente gestore.
Il Fondo
SCHEDA DEL FONDO
| Tipologia | Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso |
|---|---|
| Data di istituzione | 18 Giugno 1999 |
| Data di inizio operatività10 | 10 Dicembre 1999 |
| Scadenza del FIA | 31 dicembre 2020 a seguito dell’approvazione di un ulteriore triennio di proroga per completare il processo di disinvestimento dgli asset (“Periodo di grazia”) |
| Banca depositaria | Société Générale Securities Services S.p.A. (“SGSS”) |
| Società di revisione | PricewaterhouseCoopers S.p.A. |
| Specialist | Banca IMI S.p.A. |
| Fiscalità dei partecipanti | In funzione del periodo di maturazione dei Proventi distribuiti dal Fondo e della natura del soggetto percettore. |
| Quotazione | Segmento MIV – Mercato degli Investment Veichles di Borsa Italiana S.p.A. – Codice di negoziazione: QFUNO – Codice ISIN: IT0001358479 |
| Numero delle quote | 160.000 |
| Valore nominale delle quote | Euro 2.500 |
| Valore iniziale del Fondo | Euro 400.000.000 |
| Valore unitario delle quote * | Euro 227,684 |
| Valore complessivo netto del FIA * | Euro 36.429.398 |
| Valore di mercato degli immobili e dei diritti reali immobiliari * | Euro – patrimonio interamente disinvestito |
| Valore di mercato delle partecipazioni in società immobiliari * | Euro – patrimonio interamente disinvestito |
| Proventi distrivuiti dall’avvio del FIA | Euro 99.974.400 |
| Rimborsi parziali pro-quota dall’avvio del FIA | Euro 386.000.000 |
POLITICHE DI INVESTIMENTO
La politica di investimento del Fondo si basa su un portafoglio costituito da immobili prevalentemente non residenziali, detenuti in via diretta o indiretta, tramite partecipazioni in società immobiliari. Gli investimenti sono quindi orientati su uffici, centri commerciali, alberghi e residence, residenze per anziani, logistica e settore produttivo. Ciò non esclude che in alcune fasi della vita del Fondo gli investimenti possano essere costituiti, anche per importo consistente, da immobili residenziali.
L’attività del Fondo è finalizzata a costituire e gestire un portafoglio di immobili prevalentemente non residenziali. Pertanto il Fondo ha operato fino ad oggi mirando ad acquisire, mettere a reddito e, qualora profittevole, vendere immobili a destinazione uffici, residenze per anziani, logistica e immobili per uso produttivo, nonché spazi commerciali per la grande distribuzione. Tra gli immobili in portafoglio vi è anche una quota minimale di residenze ad uso primario.
Come richiesto dagli Organi di Vigilanza (Banca d’Italia e Consob) alle società di gestione del risparmio che gestiscono fondi immobiliari, PIM – la SGR che ha istituito UIU – ha approvato un programma di asset allocation sin dall’inizio della sua attività. All’inizio del 2005, per adeguare l’attività del Fondo all’evoluzione del mercato, la società di gestione ha deliberato l’aggiornamento del programma strategico di asset allocation, deliberando tra l’altro di:
- aggiornare completamente ogni inizio anno l’asset allocation in base ad uno studio strategico di settore, dandone comunicazione nel rendiconto annuale del Fondo;
- se ritenuto necessario, sottoporre a verifica a metà di ogni anno l’asset allocation in vigore, dandone comunicazione nella relazione semestrale del Fondo;
- orientare ogni decisione di ampliamento o riduzione del portafoglio immobiliare in base agli obiettivi e seguendo l’asset allocation in vigore.
Il cambio di gestione del Fondo da PIM a Torre, avvenuto, il 10 aprile 2009, non ha comportato modifiche sostanziali dell’asset allocation del Fondo. Da quest’anno si è inteso, però, allocare l’immobile di Via Boncompagni (Roma), che era ricompreso tra gli immobili uso ufficio, in una asset class specifica definita “riconversione residenziale”.
Di seguito si riporta l’asset allocation del Fondo al 31 dicembre 2012 per destinazione d’uso degli immobili sulla base dei valori di ciascun asset alla medesima data.
L’attuazione delle politiche di investimento da parte dei gestori ha generato un portafoglio immobiliare caratterizzato da:
- qualità architettonica medio-elevata con alcune eccellenze rappresentate dagli edifici progettati da architetti di fama internazionale: oltre agli italiani Renzo Piano (palazzo del Sole 24 Ore a Milano di proprietà della società controllata “Stremmata S.r.l.”), Vittorio Gregotti (palazzo della Pirelli a Milano), il francese Jean Nouvel (edifici produttivi e direzionali di Brembo a Stezzano, Bergamo), lo studio inglese Chapman & Taylor (Centro Commerciale “Le Grange” a Piedimonte San Germano (Frosinone);
- lista di conduttori che annovera aziende leader di mercato tra cui Brembo, Euronics, Il Sole 24 Ore, Pierre & Vacances, PricewaterhouseCoopers e società collegate, Pirelli & C., Supermercati PAM.
Tabella 1 – Il patrimonio immobiliare e le partecipazioni
| Costo di acquisto più oneri accessori | 355.533.777 |
|---|---|
| Valutazione al 29 dicembre 2000 | 179.107.253 |
| Valutazione al 28 dicembre 2001 | 233.680.000 |
| Valutazione al 31 dicembre 2002 | 246.750.000 |
| Valutazione al 31 dicembre 2003 | 272.760.000 |
| Valutazione al 31 dicembre 2004 | 352.455.148 |
| Valutazione al 31 dicembre 2005 | 360.110.000 |
| Valutazione al 31 dicembre 2006 | 484.900.000 |
| Valutazione al 31 dicembre 2007 | 433.300.000 |
| Valutazione al 31 dicembre 2008 | 437.600.000 |
| Valutazione al 31 dicembre 2009 | 425.900.000 |
| Valutazione al 31 dicembre 2010 | 394.200.000 |
| Valutazione al 31 dicembre 2011 | 382.800.000 |
| Valutazione al 31 dicembre 2012 | 354.236.551 |
| Valutazione al 31 dicembre 2013 | 258.875.000 |
| Valutazione al 31 dicembre 2014 | 257.784.000 |
| Valutazione al 30 giugno 2015 | 256.194.000 |
Tabella 2 – Immobili che compongono il portafoglio del Fondo (valori al 30 giugno 2015)
| Roma – Via Boncompagni 71/A | 129.445.000 |
|---|---|
| Stezzano – Viale Europa 2 | 57.606.000 |
| Milano – Via Tolstoy, 61 | 3.134.000 |
| Verona – Via dei Mutilati, 3 | 4.134.000 |
| Trieste – Via Stock, 4 | 4.313.000 |
| Trieste – Via Miramare, 3 | 4.716.000 |
| Pordenone – Via Grigoletti, 72/F | 5.262.000 |
| Perugia – Strada Comunale S. Marco 85/A | 4.717.000 |
| Roma – Via Dehon, 61 | 18.008.000 |
| Milano -Via Larga, 23 (porzione immobiliare) | 437.600.000 |
| Piedimonte San Germano, S.S. Casilina | 18.367.000 |
| Terni – Via Narni 99 | 4.949.000 |
Tabella 3 – Partecipazioni in società immobiliari secondo i valori stimati dagli Esperti Indipendenti
| Società | Valutazione al 30/06/2015 |
Valutazione al 31/12/2014 |
Valutazione al 31/12/2013 |
|---|---|---|---|
| Stremmata S.p.A. | 27.324.000 | 81.596.000 | 81.297.0000 |
| Emporikon S.r.l. | 3.502.600 | 4.267.000 | 4.932.000 |
| Totale | 30.826.600 | 85.863.000 | 86.229.000 |
Tabella 4 – Parti di O.I.C.R. immobiliari
| O.I.C.R. | Valutazione al 30/06/2015 |
Valutazione al 31/12/2014 |
Valutazione al 31/12/2013 |
|---|---|---|---|
| Comparto A Milan Prime Offices | — | 64.866.511 | 62.500.000 |
DOCUMENTAZIONE
Gli estratti delle relazioni di Stima dell’Esperto Indipendente sono in allegato a ciascuna Relazione del Fondo consultabile al link Rendiconti e Relazioni
Rendiconti:
Resoconti:
Relazioni:
IL FONDO IN BORSA – PERFORMANCE
Dati giornalieri del fondo QF Unicredit Immobiliare Uno
Unicredito Immobiliare Uno in Borsa
Come acquistare/vendere
Le quote dei fondi immobiliari chiusi possono essere sottoscritte, nei limiti della disponibilità, solo durante la fase di offerta (limitata temporalmente) e il rimborso avviene di norma solo alla scadenza, ferma la possibilità di acquistarle o venderle in un mercato regolamentato se negoziate.
Le quote del fondo UniCredito Immobiliare Uno sono negoziate presso il MIV – Mercato Telematico degli Investment Vehicles di Borsa Italiana, che è il mercato regolamentato di Borsa Italiana dedicato ai veicoli di investimento.
Con l’entrata in vigore delle modifiche al Regolamento dei Mercati, a far data dal 24 maggio 2010, Borsa Italiana ha provveduto a modificare i requisiti di ammissione delle Investment Companies e delle Real Estate Investment Companies.
Con le stesse modifiche, alla luce dell’evoluzioni del contesto internazionale, Borsa Italiana ha inoltre introdotto un nuovo segmento (Segmento Professionale, non accessibile a investitori retail) destinato ai veicoli caratterizzati da una limitata o assente diversificazione degli asset (es. le SPAC) e alle società con una politica di investimento “complessa” (fra cui i veicoli multistrategy).
Il mercato è ad oggi suddiviso in 4 segmenti, che riflettono la tipologia di strumenti finanziari negoziati:
- Segmento Fondi Chiusi, in cui sono negoziate le quote di fondi chiusi mobiliari e immobiliari
- Segmento Investment Companies, in cui sono negoziate le azioni delle Investment Companies3
- Segmento Real Estate Investment Companies, in cui sono negoziate le azioni delle Real Estate Investment Companies (REIC)
- Segmento Professionale, in cui sono negoziati gli strumenti finanziari delle Special Investment Vehicles (SIV), ovvero le Investment Companies e le Real Estate Investment Companies trasferite ai sensi dell’articolo 4.6.2 del Regolamento
Il codice di negoziazione del Fondo è QFUNO, mente il suo codice ISIN è IT0001358479.
Le modalità di negoziazione delle quote sono identiche a quelle previste per le azioni, ovvero in negoziazione continua.
Valori di bilancio e valori di mercato
E’ necessario ricordare che per i fondi immobiliari può esistere un disallineamento tra i valori contabili e quelli di mercato, vale a dire il prezzo a cui ogni giorno le quote del Fondo sono scambiate alla Borsa Italiana.
Il valore contabile viene espresso in sede di redazione della relazione semestrale e del rendiconto annuale e terrà conto delle perizie sugli immobili effettuate da esperti indipendenti (previste dalla normativa sui fondi immobiliari a tutela dei risparmiatori). Il valore contabile della quota è l’indicatore da tenere in considerazione per conoscere la sostanza patrimoniale del fondo.
Il lungo orizzonte temporale che si pone il fondo immobiliare chiuso (15 anni per UniCredito Immobiliare Uno) ha lo scopo anche di cumulare gli aumenti dei valori e poterli distribuire alla scadenza del fondo in sede di dismissione. Il sottoscrittore potrà quindi ottenere il massimo vantaggio liquidando le proprie quote alla scadenza del Fondo. Diversamente, pur con un’ovvia penalizzazione dovuta anche a fattore intrinseci del settore (es. scarsa liquidità), viene comunque offerta la possibilità di un’uscita anticipata, vendendo le proprie quote sul mercato borsistico che le valuterà con i limiti accennati.
Nel caso della scelta di investimento in un Fondo immobiliare chiuso, è necessario valutare l’orizzonte temporale entro il quale ci si pone l’obiettivo di ottenere i rendimenti attesi. Questa norma, che vale per ogni forma di investimento, va tenuta presente in particolare per i Fondi immobiliari chiusi, dato che il loro arco temporale di riferimento è in genere piuttosto lungo (10/15 anni). Allo stesso modo, una volta in possesso delle quote di un Fondo immobiliare chiuso, si dovrà valutare con attenzione la convenienza o meno a vendere le quote sul mercato in anticipo rispetto alla naturale scadenza della vita del Fondo stesso.
Prima dell’ acquisto leggere il prospetto informativo corredato dalla nota integrativa di quotazione nonché la documentazione contabile pubblicata più recente.
Investor Relations
Per il mantenimento delle informazioni regolamentate pubblicate, Torre SGR S.p.A. ha aderito al meccanismo di stoccaggio centralizzato, denominato “eMarket STORAGE”, consultabile all’indirizzo www.emarketstorage.com, gestito da Spafid Connect S.p.A., con sede legale in Milano, e autorizzato da CONSOB ai sensi dell’art. 113-ter, comma 4, lett. a), del d.lgs. n.58/1998, con delibera n.19879 del 15 febbraio 2017.
Dealing Code
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L’accreditamento è condizionato alla presentazione a mezzo email all’indirizzo property-facility@torresgr.com della sottoelencata documentazione:
PER LE IMPRESE
- copia della visura camerale in corso di validità;
- fotocopia del documento d’identità in corso di validità del Legare Rappresentante;
- copia polizza assicurativa responsabilità civile (massimale 2 milioni di Euro);
- dichiarazione organico medio;
- documento unico di regolarità contributiva (DURC) in corso di validità;
- curriculum descrittivo delle attività svolte.
PER I LIBERI PROFESSIONISTI
- fotocopia del documento d’identità in corso di validità del Legare Rappresentante;
- iscrizione ordine professionisti;
- curriculum delle attività svolte.
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In quest’area è disponibile in formato pdf il “Modulo Due Diligence Controparti Fornitori e Società di Appalto”.
Il suddetto documento dovra essere stampato, compilato, firmato ed inviato in originale a mezzo posta prioritaria presso Torre Sgr S.p.A. Via Barberini 50 – 00187 Roma Alla cortese attenzione dell’Ufficio Property & Facility Management.